Помещение в аренду
В аренду сдается торговое помещение в самом центре г. Уфа.
подробнее >>>
ТРЦ Лайнер - г. Югорск
Общая площадь 15 000 кв. м. Аренда торговой площади: от 50 до 400 кв. м.
подробнее >>>

 
 
СТАТЬИ

Аренда торговых площадей - законодательная основа

Аренда торговых площадей - достаточно часто встречаемая хозяйственная операция у торговых фирм. Одни субъекты торговой деятельности вообще не имеют собственной торговой площади, другие испытывают потребность в ее расширении, но ограничены финансовыми возможностями, так как рентабельность оборотных средств часто выше, чем собственных основных средств. И в том и другом случае "выручить" торговую компанию может договор аренды торговых площадей, заключаемый с собственником недвижимого имущества, в соответствии с которым они используют "чужую" площадь на правах арендатора. Гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Нужно отметить, что указанная глава имеет следующую структуру - общим нормам договора аренды посвящен параграф 1 гл. 34 ГК РФ, а остальные пять - регулируют специальные виды аренды: прокат, аренду транспорта, зданий и сооружений, предприятий и лизинг. На основании норм ст. 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении перечисленных арендных договоров.

Таким образом, к договору аренды торговых площадей будут применяться и общие положения об аренде (ст. ст. 606 - 625 ГК РФ), и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, ведь арендуемая торговая площадь, как правило, находится в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") к договорам аренды недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ сторонами по договору аренды торговой площади выступают арендодатель и арендатор. На основании ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя по договору торговой площади может выступать либо его собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду, например доверительный управляющий. Как следует из ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и так далее. Если объектом аренды выступает торговая площадь, то к договору аренды следует приложить поэтажные планы здания или сооружения, где указаны сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, наличие или отсутствие торговых залов, что особо поможет при уплате плательщикам единого налога на вмененный доход.

В отличие от общих норм для договора аренды здания или сооружения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания ст. 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды торговой площади в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды торговой площади, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, в том числе на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Пунктом 2 ст. 4 Закона N 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в действие Закона N 122-ФЗ.

Обращаем ваше внимание на то, что учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации организация торговли сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживается Минфин России, о чем свидетельствует письмо Минфина России от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172.

Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости - процедура довольно утомительная, да и недешевая, то нужно указать торговым организациям на то, что принято заключать такие договоры на срок менее 1 года, например на 11 месяцев, в этом случае без регистрации договора можно обойтись. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года. Именно на это указано в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу ст. 652 ГК РФ при аренде торговой площади к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду торговая площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения. Если же договором это не определено, то к арендатору переходит на время аренды торговой площади право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая торговая площадь.

Если арендодатель торговой площади не является собственником земли, то в этом случае к арендатору торговой площади переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (независимо от того, является ли он собственником земельного участка или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды торговой площади может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог, минуя доходы арендодателя, арендатору торговой организации категорически запрещено.

В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды торговой площади не определен размер арендной платы, то договор считается не заключенным. В силу прямого указания п. 1 ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае не применяются. При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в п. 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", что приводит к очень печальным последствиям и для арендатора, и для арендодателя. Передача арендатору торговой площади в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из п. 1 ст. 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи торговой площади в пользование и подписания передаточного акта.

Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора. При прекращении договора аренды торговая площадь возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ. Порядок пользования арендованной торговой площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды торговой площади урегулированы общими нормами арендных отношений.

При заключении договора аренды торговой площади организация торговли обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем. При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании ст. 548 ГК РФ к отношениям с коммунальщиками применяются правила параграфа 6 "Энергоснабжение" гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ.

Статьей 539 ГК РФ "Договор энергоснабжения" определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей. Так как потребителем по договору аренды торговой площади выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него "отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии".

Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора торговой площади нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг - либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора. Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором. В этом случае арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника торговых площадей является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно оплата коммунальных услуг, в том числе и в части услуг, потребленных арендатором, признается расходом арендодателя. Если предоставление торговых площадей в аренду - не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата "коммуналки" - в составе прочих расходов.

В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду торговых площадей не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ), а оплата коммунальных услуг будет признаваться внереализационным расходом (ст. 265 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им. Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и арендатора), следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы. В противном случае проблемы могут возникнуть у каждой из сторон. У арендодателя коммунальные услуги, потребленные арендатором, не могут быть признаны расходом, так как не соответствуют критериям ст. 252 НК РФ, а арендатор не сможет учесть данные расходы, так как первичные документы выписываются на имя арендодателя, поэтому у арендатора фактически не будет документального основания данных расходов.



КОНТАКТЫ
ИМЯ
ТЕЛЕФОН
E-MAIL
ТЕМА СООБЩЕНИЯ
В ВАШЕМ ЗАПРОСЕ


СООБЩЕНИЕ


Дизайн и создание сайтов

© 2007-2016 группа компаний "Академия"

(343) 257-44-84
Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.55, офис 519